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房产税在欧美

admin 2012/03/19

       "居者有其屋"关乎民生大计,而是否开征房产税却关系到整个中国经济与房地产业的健康发展,两者之间如何平衡?这个问题如何解决已迫在眉睫。"他山之石,可以攻玉",在欧美,房产税是调节房价的利器之一,他们的经验可以拿来借鉴。
  近来,国内有关楼市调控的政策进入了一个新阶段,“暗战”聚焦于是否征收房产税。
      全国人大财经委副主任委员贺铿3月1日在其腾讯微博上表示:"房产税"被视为市场经济的"必需品",是引导房地产市场健康发展的主要经济手段。今年将此项 工作纳入相关部门的"重要工作内容",意义十分重大,是继续加强房调的重要信号……”3月5日下午,全国人大重庆团代表审议政府工作报告时,重庆市市长黄 奇帆表示:“重庆试点房产税一年后,效果非常好,建议今年在全国推开或多一些城市试点房产税。房地产调控也应从行政性为主,转向经济杠杆为主的调控。”由 此,网上有关房产税的讨论热度也几近白热化。
  “居者有其屋”关乎民生大计,而是否开征房产税却关系到整个中国经济与房地产业的健康发展,两者之间如何平衡?这个问题如何解决已迫在眉睫。在欧美,房产税是调节房价的利器之一,他们的经验可以拿来借鉴。 美国坐月子
   在欧美只要房屋产权属于私人所有,即便房屋的主人去世,也必须缴纳房产税,每年缴纳的税率从1%到3%不等(视房子所属的不同地域而定),平均为2%。 且房产税的征收计算,是根据你所拥有房子的实际价值来决定的。也就是说,房价越涨,房产税越高。如果税率为3%,哪怕房价不涨,每33年(即使不算贷款利 息),你的实际付出已超过房价的一倍。
  其次,在欧美房子和汽车一样属于消费品,并不是投资品,房价是进入CPI加以计算的。所以,一旦房价 高涨,CPI超过5%的话,便属于恶性通胀,政府就非得出重手。比如在里根时代,美国一度恶性通胀,里根政府便连续加息,一直加到18%,硬生生地遏制住 了通货膨胀。同时,因为借贷成本太高,房价应声回落。
  但是,美国政府出台了一系列涉及抵押贷款的政策,比如政府直接或间接为自置房屋保证 6.5万亿美元的联邦住宅贷款;自住房的贷款按揭利息和土地税,都可以从年底的个人所得税中加以抵扣;“社区再投资法”通过降低银行贷款门槛的政策,鼓励 低收入家庭自置居所。由于政府对房地产业的积极推动,引起有关引发次贷危机的辩论。所以,奥巴马在2012年的财政预算案中,提出了限制抵扣自住屋的房贷 利息,即意味着拨正原先被扭曲的联邦税法。
  第三,欧美政府在征收了高房产税之后,大量提供各种类型且租金稳定的住房,使大多数民众并不需要非得购房而居。
   在欧洲的多数国家,多少年来租房者和拥有私有住房的比例为一半一半,大城市的租房比例则更高,像德国,就有高达58%以上的人一辈子租房而住。即使地广 人稀的美国,在次贷危机爆发之前,拥有房子的房主破了历史最高纪录,却依然还有超过32%的人租房而住。加拿大非但地广,而且人稀,租房而居的比率都要高 达33%。
  作为参考,现将2009年时,欧美主要地区的住房拥有率概括如下:德国42%,法国55%,丹麦51%,奥地利56%,葡萄牙 64%,加拿大67%,美国68%,爱尔兰77%,比利时71%,西班牙85%。在欧美是租房而居,还是买房自住,对大众来说只不过是选择不同的生活方式 而已,无论从理财的角度,还是其他方面来考量本无优劣之分。
  房价涉及每一个人的利益,购置了房子的家庭自然不希望房价跌,而无房想买者自然 不希望房价涨。但是世界各国的无数案例和事实已证明:由于购房一般用的是信贷消费模式,值得注意的是,一个国家或地区,住房拥有率越高、房价越高的地方, 实体经济就越差,离金融危机的爆发点也越近,而且康复和恢复经济的时间将越长!
  比如德国、丹麦、奥地利的经济非常扎实、非常健康;可是,葡 萄牙、爱尔兰和西班牙已经深陷债务危机而难以自拔,加拿大正在债务危机的边缘。而美国,房价从2006年7月开始一路下跌,陷入金融危机,迄今房价已经跌 回2002年的水平,而住房拥有率跌了3%,降到65%,实体经济开始恢复。预计将跌回1998年的水平后才能止跌回升。
  在欧美,平均2%的房产税,是一个控制房价的平衡器,而房贷利息的随时上涨,以及政府“劫富济贫”所推出的大量廉租屋,由这三种利器糅合在一起,好似绞索一般套住了房价的恶性攀升。所以,欧美的房价不可能像中国那样疯狂飙升。
  他山之石,可以攻玉。如果中国渴望遏制投机炒房,使房价回归正常的水平,不妨全面同时借鉴欧美的三个方法:对第一套自住房采取免缴房产税,第二套自住房少缴税;对所有投资房(炒房)加以重税;政府征收了房产税之后,可以将部分税款用于廉租房的建设。
  这样才能从“居者拥其屋”的迷思中解脱出来,尽快达到“居者有其屋”,使每个人都能安居乐业。


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